Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmazlara özgü hükümlere tabi olacak eşyalar; arazi, bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti hukukuna tabi bağımsız bölümlerdir. Bu eşyaların kazanımı için yapılacak sözleşmeler kural olarak resmi şekle bağlıdır ve resmi şekli verecekler ise kural olarak tapu memurlarıdır.
Tapu memurları önünde taraflar sözleşme yaparlarken iradelerine uygun olarak beyan vermek durumundadırlar. Sözleşme her ne kadar resmi şekilde düzenlenmiş olsa da tarafların objektif ve sübjektif olarak esaslı noktalarda iradelerine uygun beyanlarını yansıtmamış olmaları halinde geçerli bir sözleşmeden bahsedilemez. Bu açıklamalar dışında taşınmaz devrine konu sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerekliliği ortadayken tarafların asıl iradelerini yansıtan gizli sözleşmelerin de resmi olmaması halinde şekil yönünden geçersiz kabul edileceği ve bu sözleşmelerin kesin hükümsüz olacağı ortadadır. Zira görünürdeki işlemin, gizli işlem için aranan şekli şarta uygun yapılmış olması gizli işlemin şekil olarak geçerliliğini kurtarmamaktadır.
Bedel muvazaası ise sözleşmenin koşullarında ortaya çıkan kısmi nitelikli bir muvazaadır. Kısmi muvazaa da taraflar asıl olarak görünürdeki sözleşmeyi istemekte ancak bazı nedenlerle sözleşme bedelini olduğundan düşük ya da yüksek göstermektedirler. Muvazaa kısmi olduğundan ve TBK madde 19 ortadayken sözleşmenin tamamını hükümsüz saymak istemeyen doktrin ve uygulayıcılar çeşitli yorumlar getirmiş olup bu yorumlar mümkün olduğunca anlatılmaya çalışılacaktır.
Taşınmaz devrinde bedel muvazaası söz konusu olduğundan bu muvazaanın kısmi nitelikte olduğu, aynı zamanda gizli bir sözleşme içerdiğinden nısbi nitelikte olduğunu belirtmekte fayda vardır. Taraflar sadece bedeli görünürde farklı göstermek istemekte geri kalan sözleşme unsurlarını ise gerçekten istemektedirler. Ayrıca gizli sözleşmenin kural olarak kanunun aradığı şekle uygun yapılması gerekliliği ve taşınmaz devirlerinin resmi şekle tabi olması, taşınmaz devrinde bedel muvazaasının geçerliliği yönünde farklı tartışmalara neden olmuştur.
Federal mahkemeye göre bu gibi hallerde gizli sözleşmede kararlaştırılan bedel, görünürdeki resmi sözleşmeye uygun olmadığından görünürdeki sözleşme geçersizdir. Gizli sözleşme ise resmi şekil şartına uygun yapılmadığında geçersizdir. Sonuç olarak geçerli bir hukuki işlemden bahsedilemez.[1] Federal mahkemenin bu tutumu oldukça şekilci olduğu iddiasıyla eleştirilmiş ve federal mahkeme hakkın kötüye kullanılması halinde sözleşmenin geçersiz olduğunun iddia edilemeyeceğini belirterek bu tutumunu yumuşatmıştır.[2] İsviçreli yazar Kramer, sadece bedelde muvazaa nedeniyle sözleşmenin geçersiz sayılmaması gerektiğini, satıcının kendi aleyhine olan bedeli kabul etmekle bu korumadan vazgeçtiğini kabul ettiğini dile getirmiştir.[3] Bir diğer yazar Spiro ise satımda şekil şartının satıcının acele işlem yapmasını engellediğinden satıcı lehine olduğunu, o halde senette bedel gerçekteki ödemeden fazla ise şekil şartının gerçekleşmiş sayılmayacağını ama gerçekteki bedel, senetteki bedelden daha fazla ise sözleşmenin geçerli sayılacağını belirtmektedir.[4]
Türk hukukunda ise taşınmaz satışında bedel muvazaasının yaygın olması sebebiyle olacak ki doktrin ve uygulayıcılar daha esnek davranmakta ve asıl-gerçek iradeye göre sözleşmenin geçerli olduğunu kabul etmektedirler. Zaten taraflar arasında muvazaanın ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Ayrıca tarafların, üçüncü kişilere karşı da kendi muvazaalarını ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Bu noktada muvazaayı gerçekleştiren tarafların amaçları eksik vergi ve harç ödemek ise bu durumun tespiti halinde devletçe bu bedellerin tahsil edildiğini, amacın ön alım hakkının kullanılmasını engellemek olduğu durumlarda üçüncü kişilerin bunu ispat ederek gerçek bedel üzerinden ön alım hakkının kullanılmasının sağladığını belirtmekte fayda vardır. Bu hallerde de aldatılanların zararı telafi edileceğinden, sözleşmeleri bedel muvazaası nedeniyle geçersiz saymak hakkaniyete uygun değildir.
[1] EREN, sf. 399 – ÖZKAYA, sf. 181.
[2] EREN, sf. 399 – ÖZKAYA, sf. 182.
[3] EREN, sf. 400 – YAVUZ, sf. 83.
[4] YAVUZ, sf. 83.
Yorumlar