Kira bedelinin 5 yıldan uzun süredir devam eden sözleşmelerde uyarlanması mümkündür. Şöyle ki TMK madde 344/3’e göre : “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Bu hüküm kira sözleşmeleri bakımından özel olarak düzenlenmiş olup pandemi, savaş, kıtlık gibi mücbir sebeplere bağlılığı yoktur. Kanunda aranan 5 yıllık şartlardan birinin gerçekleşmiş olması yeterlidir.
Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse kiraya veren taraf mahkemeye başvurarak kira bedelinin emsal kira bedellerinden düşük olduğu, hakkaniyet gereği kira bedelinin artışı yönünde karar alınması gerektiğini talep edebilir. Bu kapsamda hâkim tarafından bilirkişi atanır ve kiralananın çevresindeki emsal kira bedelleri dikkate alınarak kira sözleşmesi uyarlanır.
Kira bedelinin tespiti davası açıldığında verilecek karar dava tarihinden itibaren sonuç doğurur. Örneğin 05.05.2020’de dava açılıp karar 17.02.2022’de verildiğinde davacı açısından olumlu bir karar çıktığında uyarlama bedeli 05.05.2020’den itibaren geçerli olur ve kiraya veren aradaki farkı da talep edebilir.
Kira bedelinin tespitine ilişkin kararlardan olan Yargıtay 3. HD 17.11.2020 T. 2020/2910E. 2020/6680K.’ya göre : “Taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” hükümlerine yer verilmiştir. (kazanci.com)
Yorumlar