Kat mülkiyeti; bağımsız bölümler üzerinde bireysel mülkiyet, ortak alanlar üzerinde ise paylı mülkiyet sağlayan kendine özgü özel yapıda bir toplu mülkiyet çeşididir.[1] Kat mülkiyeti ana taşınmazdaki arsa payına ve ortak yerlere bağlı olup, bunlardan ayrı düşünülemez.(KMK m. 3) Bağımsız bölümler ancak arsa payları ile kazanılır ya da kaybedilir.[2]
Kat mülkiyeti her ne kadar ortak yerler bakımından paylı mülkiyet ilişkisini içerse de bağımsız bölümlerin maliklerinin ortaklığın giderilmesi hakkı ve aksi kararlaştırılmamış ise yasal ön alım hakkı bulunmamaktadır.(KMK m. 7 ve m.8)
Ana taşınmazda KMK anlamında eklenti ya da eklentiler bulunabilir. Bu eklenti ya da eklentilerden biri bağımsız bölüme özgülendi ise bu takdirde de eşyaya bağlı bir mülkiyet söz konusudur. Yine ortak yerlerdeki paylı mülkiyet bakımından da eşyaya bağlı mülkiyet söz konusudur.[3]
Kat mülkiyeti, yukarıda da belirtildiği üzere belirlilik ilkesi ve bunun sonucu olan bütünleyici parça hükümlerine aykırılık teşkil eden özel bir mülkiyettir.[4]
Kat mülkiyeti, KMK madde 1’de “tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir ” şeklinde tarif edilmiştir. Kanun lafzından anlaşıldığı üzere dükkân, depo gibi nitelikler örneklendirici sayılmıştır. KMK madde 2 de ise bağımsız bölüm, “bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümler” olarak tanımlanmıştır. Kat mülkiyeti kavramı geniş anlamda; bağımsız bölüm, arsa payı, ortak yerler, eklenti gibi hususları içine alır. Madde 2’de yer alan tanım sadece bağımsız bölümü içine alan dar anlamda bir tanımdır.[5] Kat mülkiyeti kavramı söz konusu olduğunda dar ya da geniş anlamda yorum yapılmasında sakınca yoktur. Zaten bağımsız bölüm üzerindeki işlemler arsa payı, ortak yerleri ve eklentiyi de kendiliğinden kapsar.[6]
Kanun koyucu her ne kadar kat mülkiyeti kavramını kullanmış ise de KMK madde 1’de görüldüğü üzere kat dışındaki depo, dükkân gibi bölümler de kat mülkiyeti kapsamındadır. Bu nedenle kat mülkiyeti kavramı hukuk tekniği yönünden eleştirilmektedir.[7]
[1] AKIPEK/AKINTÜRK/ATEŞ, 417; OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, 693, 694; EREN, 146.
[2] GERMEÇ, Mahir Ersin: Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2020, 54; OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, 695.
[3] SİRMEN, 489; EREN, 148,149.
[4] ARSLAN, Zeynep: “Eşya Hukukunun Temel İlkeleri Karşısında Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Niteliği”, Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y.2015/7, 118, 119.
[5] FİSUN, Arda: “Kat Mülkiyeti”, Ankara Barosu Dergisi, Y.1973/2, 278.
[6] OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, 695; GERMEÇ, 54.
[7] EREN, 146. Daha detaylı bilgi için bkz. AYDOS, 13.
Yorumlar