Kanuna göre aynı çatı altında yaşayanların zamanında ve eksiksiz olarak ortak giderlere katılımı son derece önemlidir. Çünkü aksi hâl düşünüldüğünde hem ödemesini tam ve zamanında yapmayanlar sebepsiz zenginleşecek hem de olağan hizmetler aksamaya başlayacaktır.
Gider ve avans alacaklarını başka bir kat maliki ya da kat maliki olmayan yönetici yasal yollarla talep edebilir.(KMK m. 20/2) Bu dava nitelik olarak eda davasıdır.[1] Tahsil edilen para ana taşınmazın hesabına aktarılır. Yöneticinin olağan yetkisi söz konusu olduğundan bu davayı açmak için diğer kat maliklerinden temsil yetkisi almasına gerek yoktur.(KMK m. 35/1-d) Kat maliklerinin yetkisi bağımsız olup Kanun metninden anlaşıldığı üzere yöneticinin bulunup bulunmaması ya da harekete geçip geçmemesinin bir önemi yoktur. Bu arada talepte bulunan kat malikinin gider ve avans borcu bulunmamalıdır. Aksi hâlde ödemezlik def’i durumu gündeme gelebilir.
Gider ve avans borcu tahsil edilemezse mahkemece tespit edilen tutar üzerinden bağımsız bölüm aleyhine yönetici, yönetici yoksa kat maliklerinden biri yazılı istemde bulunarak diğer kat malikleri lehine kanunî ipotek tescili sağlayabilirler.(KMK m. 22/2)Kanun lafzına göre bu kanunî ipotek ikincil nitelikte olup öncesinde diğer yollarla tahsilât denenmelidir.[2] Kanunî ipotek her zaman talep edilebilir. Ancak kat maliki değişirse önceki borçlar için ipotek talep edilememelidir.[3]Ancak önceden ipotek kurulmuşsa doğal olarak bu ipotek yeni malike de etkili olur.[4] İpotek sırası, genel ilkelere göre belirlenir.[5] Kanunî ipotekten önceden vazgeçilemez, yönetim plânı ile aksi kararlaştırılamaz.(KMK m. 22/2)
Giderler ve avans ödemeleri belirlenen zamanda tam olarak yapılmazsa ödeme yapılmayan kısım için her ay %5’i oranında gecikme tazminatı uygulanır.(KMK m. 20/2) %5’lik oran emredicidir.[6] Genel giderlerin ve avansların ödenme zamanı yönetim plânı, kat malikleri kurulu kararı, işletme projesinden birinde bulunabilir. Bulunmuyorsa örf ve âdete bakmak gerekir.[7] Eğer ödeme zamanı yine belirlenemiyorsa kat maliki ve diğer sâkin temerrüde düşürülür ve faiz temerrüt tarihinden işlemeye başlar.[8](KMK m. 20/2)
Giderler ve avans ödemeleri bakımından KMK madde 22’ de “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” hükmü yer almaktadır. Doğurduğu sorumluluk bakımından bu madde anlatım olarak doğru değildir. Çünkü Kanun maddesine göre gider, avans ve gecikme tazminatından başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da sorumludur. Örneğin; kat maliki veya kiracı dışında bunlarla oturan aile üyeleri de bu borçlardan sorumlu tutulabilecektir. Bu nedenle amaçsal yorum yapılmalı ve kanaatimce sorumluluktan kat maliki, kiracı, oturma hakkı sahibi gibi kişiler anlaşılmalıdır.[9] Kiracı bakımından sorumluluk vadesi gelmiş ama ödenmemiş kira miktarı ile sınırlıdır.[10] Kiracı ödediği gider ve avansı kiradan düşürme hakkına sahiptir.(KMK m. 22/1) Dikkat edilecek olursa bahsi geçen maddelerde sadece kiracı bakımından sınırlama vardır. Meselâ ariyet sözleşmesi ile biri sâkin ise her ne kadar kişisel hakkı olsa da kiracı gibi kısmen sorumlu değil, gider ve avanstan tamamen sorumludur.[11]
Gider ve avans borcu İİK anlamında öncelikli alacaktır.(KMK m. 22/3) Ancak bu o bağımsız bölümün satılarak paraya çevrilmesi hâlinde geçerlidir. Kat malikinin diğer malvarlığı değerleriyle ilgisi yoktur.[12]
Gider ve avans borcu nedeniyle 2 takvim yılı içinde 3 defa dava açılan veya icra takibi yapılan kat malikinin bağımsız bölümü için KMK madde 25’e göre zorunlu devir gündeme gelebilir.
[1] OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR,761; EREN, 164.
[2] AYDOS, 139, 140.
[3] OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, 765.
[4] AYAN, 608.
[5] EREN, 165.
[6] AYDOS, 135.
[7] PULAK, 328.
[8] OĞUZMAN/SELİÇ /OKTAY-ÖZDEMİR, 762; AYAN, 604.
[9] Ancak Yargıtay 18. HD 17.05.1993T., 1993/4575E., 1993/6603K. sayılı kararında alacağın önemi nedeni ile bu maddenin geniş yorumlanması gerektiğini belirtmiştir. Yine aynı şekilde karar için bkz. “Davalının ana taşınmazda bağımsız bölüm maliki olan Kıymet’in eşi olduğu ve onunla birlikte oturup bağımsız bölümden devamlı şekilde yararlandığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Davalı ortak giderden sorumludur.”: Yargıtay 18. HD 17.04.2003T., 2003/1844E., 2003/3148K.: KURAK, 109.
[10] AYAN, 606; OĞUZMAN/SELİÇ /OKTAY-ÖZDEMİR, 764; GERMEÇ, 532.
[11] KARAHACIOĞU/ERGİN, 638.
[12] AYAN, 608.
Yorumlar