Kat malikleri kurulu yılda ez az bir defa toplanır. Toplu yapılarda ise kurul 2 yılda en az bir defa toplanır. Bu hükümler Kanun maddesinden anlaşıldığı üzere emredici niteliktedir. Toplanma zamanı, yönetim plânında belirlenir. Yönetim plânında toplanma zamanına ilişkin hüküm yok ise her takvim yılının Ocak ayında toplantı yapılır. Toplu yapılarda ise ikinci takvim yılının Ocak ayında toplantı yapılır. (KMK m. 29/1) Olağan toplantılar için yönetim plânında sadece ay ya da gün belirtildiyse en azından eksik hususların kat maliklerine duyurulması gerekir.[1]Normal yapılarda yılda en az 1 defa, toplu yapılarda ise 2 yılda en az 1 defa yapılacak toplanmalar olağan kurullardır. Kanun koyucu ayrıca olağanüstü toplanmalara da izin vermektedir. Önemli bir sebebin bulunması durumunda yönetici, denetçi veya kat maliklerinin sayı itibariyle 1/3’ünün istemi üzerine olağanüstü kurul yapılır. İstem için Kanun koyucu şekil şartı aramamıştır.(KMK m. 29/2)
Olağan kurul çağrısı için şekil şartı aranmamış ise de olağanüstü kurul için toplanma tarihinden en az 15 gün[2] önce çağrı kâğıdının tüm kat maliklerine imzalatılması ya da taahhütlü mektup gönderilmesi gerekmektedir.[3](KMK m. 29/2) Olağan toplantılarda en az kaç gün önceden bildirimde bulunulacağı ile ilgili hüküm yoktur. Ancak bu durum yönetim plânı ile belirlenebilir.[4] Olağan toplantıda şekil şartı bulunmadığından çağrının ilân panosuna asılması yeterlidir.[5]
Olağanüstü toplanmalarda olası bir uyuşmazlık durumunda çağrının usûle uygun yapıldığının ispatı bakımından belgelerin saklanması oldukça önemlidir. Olağan ve olağanüstü kurul çağrı kâğıtlarında toplantı sebebi yani gündemin ayrıca ve açıkça yazılması çok önemlidir. Yapılacak kurulda gündem dışına çıkılmamalıdır. Olağan toplantılar için bazı hâllerde gündem dışına çıkılabilse de olağanüstü toplantılarda bu mümkün değildir.[6]
Olağan kurulda da olağanüstü kurulda da çağrı yapılırken ilk kurulun gerekli çoğunluk sağlanamadığından yapılamayacak olması durumunda ikinci kurulun nerede ve hangi tarihte yapılacağı belirtilir. İlk kurul toplanması ile ikinci kurul toplanması arasında bırakılacak zaman 7 günden az olamaz.(KMK m. 29/3)
Toplanma yeri konusunda yönetim plânında hüküm yok ve ana taşınmazda da bu amaçla özgülenmiş bir bölüm yoksa TMK madde 2’de belirtilen dürüstlük kuralı dikkate alınmalı ve yer belirlenmelidir.[7]
Toplantı çağrısı, hâlihazırda yönetici bulunan kişi ya da kişiler tarafından yapılır. Yöneticinin bu çağrıyı yapmaması hâlinde KMK madde 33 gereği hâkimin müdahalesi istenebilir[8] ise de kanaatimce olağan toplantı kat maliklerinden biri tarafından toplanabilecekse hâkimin müdahalesi istemi gereksizdir. Zaten olağan toplantıların yeri ve zamanı da az çok kestirilebilir niteliktedir.
Olağanüstü toplanmalara çağrı bakımından kat maliklerinden imza alınamıyor ise tebligatın usûle uygun yapılması oldukça önemlidir. 7201 sayılı Tebligat Kanunu ek madde 1’de bağımsız bölüm maliklerine ilişkin özel bir düzenleme vardır. Bu düzenlemede “Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır. Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilân tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.” hükümleri yer almaktadır.
[1] GERMEÇ,740.
[2] Kanun koyucunun olağanüstü toplanmalar için en az 15 gün önce bildirim şartı koymasının sebebi kararların oldubittiye getirilmesinin önlenmesidir.
[3] “Kat Mülkiyeti Yasasının 29. maddesindeki kat maliklerine 15 gün önceden bildirilmesi koşulu kat maliklerinin olağanüstü toplantıları için geçerli olup, olağan toplantılar için bu sürenin uygulanması zorunlu değildir.”:Yargıtay HGK 10.11.1973T., 1971/5-445E., 1973/856K.: PULAK,442; Yargıtay 20. HD 23.01.2018T., 2017/1026E., 2018/450K.: PULAK,442.
[4] ARCAK,Ali: Açıklamalı- İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu, Ankara 1988, 834.
[5] “Olağan toplantının hangi tarihte ve nerede yapılacağının tüm kat maliklerine ayrı ayrı bildirilmesi iyi komşuluk ilişkilerinin devamı açısından yerinde olacaktır.”:PULAK,438, 439. Yargıtay 20. HD 04.10.2017T., 2017/4777E., 2017/7276K.: https://www.sinerjimevzuat.com.tr E. T. 10.04.2021.
[6] Yargıtay 20. HD 06.06.2017T., 2017/888E., 2017/5014K. ve Yargıtay 20. HD 24.04.2017T., 2017/792E., 2017/3519K.: İLGEZDİ,Ali Rıza: Adım Adım Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2019, 156.
[7] AYAN, 620.
[8] AYDOS, 78.
Yorumlar