A) Alışveriş Merkezi ve Bağımsız Bölüm Kavramı
Alışveriş sözcük anlamı olarak; satın alma-satma, alım-satım, iş-muamele-ilişki anlamına gelmektedir[1]. Alışveriş merkezi ise gündelik dilde alışverişin yoğun olarak yapıldığı, yeme-içme-eğlenme ihtiyaçlarının giderildiği yer olarak tanımlanabilir[2]. Alışveriş merkezi hukukî olarak ise gerek 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun gerekse de Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte doğrudan düzenlenmiştir.
Kanuna göre alışveriş merkezi; bir yapı veya alan bütünlüğü olan, içinde büyük mağaza ve/veya beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı diğer işyerleri bulunan, merkezî bir yönetime ve ortak kullanım alanları ile yönetmelikle belirlenen diğer niteliklere sahip işletmeyi ifade etmektedir(PTDHK m. 3/1-a). Yönetmelikte ise alışveriş merkezlerinin sahip olması gereken kıstaslara yer verilmiştir(AMHY m. 3/1-a). Bu bakımdan alışveriş merkezlerinin; bir yapıya veya alan bütünlüğü içinde yapılar topluluğuna; en az beş bin metre kare satış alanına, içinde en az biri büyük mağaza niteliğini taşımak şartıyla beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı en az on işyerine ya da büyük mağaza niteliği taşıyan işyeri bulunmasa dahi beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı en az otuz işyerine; ortak kullanım alanlarına; merkezi bir yönetime sahip olması gerekmektedir(AMHY m. 4).
Alışveriş merkezi unsuları yönünden ifadeler anlaşılır ise de büyük mağazadan ne anlaşılması gerektiği belirtilmelidir. Bu bakımdan büyük mağaza; tüketim mallarının kısmen ya da tamamen perakende satışının yapıldığı, en az dört yüz metre kare satış alanına sahip işletmeyi ifade etmektedir(PTDHK m. 3/1-ç – AMHY m.3/1-d).
Kanun ve Yönetmelikteki ifadelere göre gündelik hayatta alışverişin yoğun olduğu, birden fazla işletmenin yer aldığı her organizasyon alışveriş merkezi kapsamında değerlendirilmemelidir. Kanun ve Yönetmelikteki unsurların bir bütün olarak var olması gerektiği gözetilmelidir[3]. Ancak Kanunun 18/1-d. ve 18/1-e. maddelerinde ortak kullanım alanlarının hiç ya da gerektiğinden az olması durumunda alışveriş merkezlerine idarî para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir. Bu bakımdan Kanuna göre Yönetmelikte belirtilen ortak kullanım alanlarına sahip olma hususu alışveriş merkezi sayılma bakımından zorunlu olsa da kurucu nitelikte değildir. Yine alışveriş merkezinin doğrudan bir kişiye ait olması mümkün olabileceğinden yönetimin bulunması, her hâlükârda, zorunlu değildir.
Alışveriş merkezleri mevzuatında yer almayan hususlarda TMK, TBK ve hukuka uygun şekilde geçiş sağlanmışsa KMK hükümlerinin uygulanabilmesi mümkündür[4]. Bağımsız bölüm, ortak kullanım alanı ve merkezi yönetim gibi hususlarda, özel düzenleme söz konusu değilse, genel düzenlemelere ya da geçiş sağlanmışsa KMK’ye müracaat edilebilmektedir. Zaten hukukun bir bütün olarak değerlendirilmesi gerekliliği de bu ifadeleri desteklemektedir.
Bağımsız bölüm ise KMK’ ye göre, tamamlanmış bir yapıda kat/daire/iş yeri/dükkân gibi bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri olarak tanımlanabilir(KMK m. 1 – KMK m. 2/1-a)[5]. Alışveriş merkezlerinde ise bir işletmenin, kullanım ve yönetim sınırları saklı kalmak kaydıyla, egemenliğinin bulunduğu, mal ve hizmet satışı gerçekleştirdiği, ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümüne bağımsız bölüm nitelendirilmesi yapılabilir.
B) Alışveriş Merkezinde Bağımsız Bölüm Kiralanması
1. Genel Olarak
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılması veya kullanmayla beraber yararlanılması hakkını kiracıya tanıdığı, kiracının da buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir(TBK m. 299). Bu sözleşme tam iki tarafa borç yüklemekte ve sürekli nitelikte borç ilişkisi doğurmaktadır[6]. Rızaî nitelikte olduğu için tarafların esaslı unsurlar yönünden anlaşması ise hüküm ve sonuçlarını doğurmaya başlamaktadır[7].
Alışveriş merkezlerinde bağımsız bölüm kiralanması sözleşmesi bakımından özel bir hüküm mevcut değildir. Bu bakımdan TBK hükümleri doğrudan uygulama alanı bulmaktadır. Tarafların kullanma ve kullanmayla beraber yararlanma bakımından, alışveriş merkezinin niteliğine göre, sözleşmede hükümler kararlaştırması bu sebeple pek mühimdir.
2. Kiralananın Kullanılması ve Kullanmayla Beraber Yararlanılması Konusunda Kısıtlamalar
Alışveriş merkezlerinde bağımsız bölüm kiralanması durumunda iş yerinin ne şekilde kullanılacağının, hangi mal ve hizmetin tüketicilere sunulacağının önceden taraflarca kararlaştırılmış olması önemlidir. Zira bir alışveriş merkezinde bir katın ya da bölgenin tamamen aynı mal ve hizmeti satan işletmelerle dolması, işletmelerin adil rekabet ortamını etkileyecek uygulamalarda bulunması gibi sakıncalarda alışveriş merkezi işlevini yitirebilir.
Uygulamada alışveriş merkezinde bağımsız bölüm kiralandığını zaman misâl olarak sadece bir kahve ürünleri satan mağazanın yer alabileceği kararlaştırılabilmektedir. Yine işletmelerin stratejik olarak tüketiciyi etkileyecek şekilde konumlanmasına da önem verilmektedir. Bu bakımdan genelde kiralama isteğinde bulunan kişiler, alışveriş merkezi yönetimine sunacakları mal ve hizmet konusunda liste hâlinde icapta bulunmakta ve alışveriş merkezi yönetimi bu icaba karşı sınırlayıcı ya da genişletici karşı icapta bulanabilmekte ya da icabı doğrudan kabul edebilmektedir[8].
Genel hükümlere göre kiraya verenin, kullanma veya kullanmayla beraber yararlandırma konusunda tasarrufta bulunma hakkı olduğu aşikârdır. Sözleşme görüşmeleri sırasında kiracının sunacağı mal ve hizmet konusunda sınırlandırmada bulunulması ya da yönetim esaslarına göre işletmenin açılış-kapanış saatlerinin önden belirlenmiş olması gibi hususlar kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmeyecektir. Aksine bu sınırlandırmalar kural olarak esaslı unsur niteliğindedir ve kiralamanın kiralanma sebebini teşkil etmektedir. Bu bakımdan kiracının bu sınırlandırmalara uymaması kiralananı özenle ve kararlaştırılan şekilde kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılığa sebebiyet verebilecektir(TBK m. 316)[9]. Son olarak bu sınırlandırmalar kısmen hükümsüz kılınacak olursa, sınırlandırmaların önemine binaen, TBK m. 27/2 gereği kira sözleşmesinin komple hükümsüz sayılabileceğinden şüphe bulunmamalıdır. Ayrıca alışveriş merkezlerindeki mesai saatlerine göre, bağımsız bölümün, her daim açık kalamaması ise hiç şüphesiz kiraya verenin kiralananı teslim borcuna aykırılık kapsamında değerlendirilmemelidir.
3. Kira Bedeli
Kira sözleşmeleri bakımından kira bedeli olmazsa olmazdır. Zira bedel ivazlı sözleşme olarak nitelendirilen kira sözleşmesinin kurucu unsurlarından biridir[10]. Kira bedeli kural olarak parayla ödenir. Ancak hizmet görme ya da mal verme tarzında farklı bir ekonomik değerle de ödeme yapılabilmesi mümkündür[11].
Kira bedelinin belirlenebilir olması yeterlidir[12]. Bu bakımdan, uygulamada, alışveriş merkezlerinde bağımsız bölümün kiralanması hususunda farklı kıstaslara göre kira bedeli belirlenebilmektedir. Kira bedelinin götürü bedel, cirodan pay, götürü bedel ve fakat belirli ciro geçildiğinde ayrıca pay şeklinde kararlaştırılabildiği görülmektedir. Hatta ve hatta bulunulan metre kareye göre kira bedelinin ödenmesi de uygulamada kararlaştırılmaktadır.
Kira bedelinin ciro üzerinden pay olarak kararlaştırıldığı sözleşmede kiracının dürüstlük kuralına uygun şekilde edimlerini ifa etmesi, cironun tespitini zora sokacak davranışlarda bulunmaması çok mühimdir. Aksi hâlde gerek sözleşmenin feshi gerekse de tahliye konuları gündeme gelecektir[13].
C) Alışveriş Merkezinde Bağımsız Bölüm Kiralanmasının Hukukî Niteliği ve Uygulanacak Hükümler
Özellikle kiracının yayıldığı metre kare üzerinden kira bedeli tespit edilmesi durumunda kira sözleşmesinin hukukî niteliği konusunda şüphe duyulmaktadır. Bu noktada konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi ile ürün kirası sözleşmesine değinmekte fayda bulunmaktadır.
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, taşınmazın, konut veya çatılı olmak koşuluyla iş yeri amacıyla kiralanması durumunda söz konusu olmaktadır. Ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreli kiralanmaları konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi kapsamında değerlendirilmemektedir(TBK m. 339/1).
Çalışmanın mahiyeti bakımından çatılı iş yeri kavramını açıklamakta fayda bulunmaktadır. Çatılı iş yeri; ekonomik ve meslekî faaliyetlerin icra edildiği, üstünün örtülü olduğu mekândır[14].
Ürün kirası ise kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir(TBK m. 357/1).
Özellikle alışveriş merkezinde bağımsız bölüm kiralanması bakımından cirodan belirli bir pay verilmesi durumunda sözleşmenin ürün kirası olarak nitelendirilebilmesi düşünülebilir. Ancak alışveriş merkezindeki bağımsız bölümün çatılı iş yeri olması, kira bedelinin illâ ki cirodan pay olacak şekilde kararlaştırılabileceğinin şart olmaması bir bütün olarak değerlendirildiğinde ortada konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi olduğu yorumu yapılabilir[15]. Ayrıca her ne kadar alışveriş merkezi kurallarına göre işletmenin belirli zamanlarda açık kalması şart olsa da kural olarak kiralananın sürekli kullanılması zorunlu değildir. Hâlbuki ürün kiralarında kiracının ürün elde etmek için kiralananın verimli ve elverişli kullanması, bu bakımdan mümkün olduğu kadar sürekli kullanması, gerekmektedir(TBK m. 364).
Yargıtay da vermiş olduğu kararlarda alışveriş merkezinde bağımsız bölüm kiralanması uyuşmazlıklarında konut ve çatılı iş yeri hükümlerinin uygulanması gerektiğini içtihat etmektedir[16]. Bu bakımdan konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin genel hükümler, alışveriş merkezlerine ilişkin özel düzenleme bulunmadığı sürece uygulanmalıdır[17].
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir(TBK m. 340). Bu hüküm, alışveriş merkezi kuralları kapsamında, değerlendirilmeye muhtaçtır. Yukarıda açıklandığı üzere kiracının kiralananı kullanılmasını kısıtlayan hükümlere alışveriş merkezi bağımsız bölüm kiralarında rastlanılmaktadır. Zira kiralananda belirli mal ve hizmetin sunulmasının önlenmesi, diğer komşu işletmelerle rekabetin engellenmesi mümkündür. Bu durumda, bu kısıtlamaların, TBK m. 340’ a göre geçersiz sayılmaması gerekmektedir. Kanımca rekabetin engellenmesi yahut kiralananın kullanılmasının kısıtlanmasında kiracının da yararı bulunmaktadır. Zira bu sayede alışveriş merkezi daha organize şekilde yönetilecek ve tüketiciler açısından daha verimli kullanılacaktır. Bu durumdan ise tüm işletmelerin yarar elde edeceğinden şüphe bulunmamaktadır. Ayrıca TBK m. 340’ın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan borçlar için geçerli olduğu[18], alışveriş merkezi kurallarının ise açıkça kira sözleşmesiyle ilişkili olduğu dikkatlerden kaçmamalıdır.
Ç) Alışveriş Merkezi Ortak Kullanım Alanı ve Giderleri
Tüketicileri alışveriş merkezine çeken önemli unsurlar arasında ortak kullanım alanları önemli bir yer tutmaktadır. Zira bu alanlarda tüketiciler sosyalleşmekte, çeşitli etkinliklere katılmakta, ihtiyaçlarını gidermektedir[19]. Bu bakımdan ortak kullanım alanlarının temizliği, bakımı ve güvenliğini sağlamak önemlidir. Zaten bir organizasyonun alışveriş merkezi sayılabilmesi adına ortak kullanım alanının bulunması zorunludur(AMHY m.3/1-d).
Alışveriş merkezlerinde, satış alanının en az binde beşine tekabül eden alanın sosyal ve kültürel etkinliklerin düzenlenmesi amacıyla ayrılması zorunludur. Ticaret Bakanlığı, bu oranı bir katına kadar artırmaya veya yarısına kadar azaltmaya yetkilidir(PTDHK m. 11/1). Alışveriş merkezlerinde, acil tıbbi müdahale ünitesi, ibadet yeri, bebek bakım odası, çocuk oyun alanı gibi ortak kullanım alanları oluşturulur (PTDHK m. 11/2). Görüldüğü üzere kanun koyucu “gibi” ifadesiyle örneklendirici şekilde ortak kullanım alanlarını saymıştır. Bu ortak kullanım alanlarının, tüketici bakımından kullanılmasının, ücretsiz olması gerekmektedir(AMHY m. 6/1).
Ortak kullanım alanı gideri; ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğal gaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım, onarım, güvenlik ve temizlik giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan giderler ile alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderlerdir(PTDHK m. 11/4). Ortak kullanım alanı geliri ise; ortak kullanım alanlarından elde edilen kiralama reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile ortak gider katılım payı avanslarından elde edilen her türlü gelir ortak gelirdir. Ortak gelirler, ortak giderlerin karşılanmasında kullanılır(PTDHK m. 11/5).
Ortak kullanım alanı giderleri kural olarak alışveriş merkezindeki bağımsız bölümü kullanan kişinin sorumluluğundadır. Bu bakımdan bağımsız bölüm kiralanması söz konusuysa ortak gider kiracıdan talep edilir, kiracıdan tam ödeme alınmazsa kalan bakiye malikten tahsil edilir(AMHY m. 11/9-10). Ortak giderden sorumluluk ise perakende işletmenin kapsadığı satış alanıyla orantılı olarak belirlenmektedir(AMHY m. 11/1). Ortak giderlerin avans olarak toplanması mümkündür (AMHY m. 11/3).
Alışveriş merkezlerine ilişkin Kanun ve Yönetmelikte belirtilen hükümler, özel düzenleme niteliğindedir. Bu bakımdan ortak kullanım alanı gideri konusundaki Kanun ve Yönetmelik hükümleri öncelikli olarak uygulanacak, karşılık bulunmayan konularda TBK ve uygun geçiş sağlanmışsa KMK hükümleri devreye girecektir. Bu bakımdan ortak giderin TBK anlamında yan gider olarak değerlendirilmesi mümkündür(TBK m. 314 – TBK m. 346)[20]. Ayrıca misâl olarak, KMK m. 22 gereği ödenmeyen ortak giderlerden malik ve bağımsız bölümden herhangi bir hukukî ilişkiye dayanarak devamlı surette faydalanan dolaysız fer’i zilyetler müştereken ve müteselsilen sorumlu olacakken[21] alışveriş merkezlerinde kiracı bu giderlerden kural olarak AMHY m. 11/9 gereği doğrudan sorumlu tutulacaktır. Ancak alışveriş merkezi mevzuatında ortak kullanım giderlerinin ne şekilde tahsil edileceğini ilişkin hüküm olmadığı için, kanımca, alışveriş merkezinde kat mülkiyeti kurulmuşsa, KMK m. 20/2 gereği yönetici veya diğer maliklerden her biri doğrudan icra takibi başlatabilecektir.
Ortak gider konusunda KMK gereği
asıl sorumlu kat maliki, alışveriş merkezi mevzuatına göre asıl sorumlu bağımsız
bölümü kullanan kişidir. Ancak kira sözleşmesi tarafları, kendi aralarında
hüküm ifade etmek üzere, ortak giderin kime yükleneceğine ilişkin anlaşma
yapabilirler. Kanun bu sözleşmeye cevaz vermektedir(TBK m. 346).
[1] https://sozluk.gov.tr/ E.T. 14.05.2023.
[2] NEBATİ, Emine Elif / EKMEKÇİ İsmail: Tarihten Günümüze Alışveriş Merkezlerinin Değerlendirilmesi, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 17(33) sf. 389-406, sf. 390: “Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi günümüz alışveriş merkezlerini; tek yapı ya da yapılar grubundan oluşmuş, içerisinde çeşitli kategorilerde ürün satışı gerçekleştirilen mağazaların yanı sıra, yeme-içme ve eğlence birimlerini de içeren kapalı veya açık bağımsız çarşılar olarak tanımlamıştır.”; DEMİRCİOĞLU, Huriye Reyhan: Türk Hukukunda Alışveriş Merkezi Kiracılarının Ortak Giderlerden Sorumluluğu, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 20(1) sf. 65-100, sf. 66: Yazar alışveriş merkezleri için, günümüz itibariyle, komple bir yaşam alanı ifadesini kullanmıştır.
[3] DEMİRCİOĞLU, sf. 79.
[4] DEMİRCİOĞLU, sf. 70; ÇAPKINOĞLU, Gülenay: Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmelerinde Ortak Gider, İstanbul Bilgi Üniversitesi Lisansüstü Programlar Enstitüsü, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2019, sf. 39-40; alışveriş merkezinde KMK hükümlerinin uygulanabildiğine ilişkin karar için bknz. Yargıtay 5. HD 15.02.2023T., 2022/9197E., 2023/1235K.: “Dava konusu alışveriş merkezi olan sitenin tek parsel üzerine kurulu olup kat mülkiyetinin tesis edilmiş olduğu anlaşılmaktadır. Davalı şirket 57 ve 58 numaralı bağımsız bölümlerin kiracı sıfatı ile sürekli faydalananıdır. Mahkemece bozma ilamına uyulmuş ise de bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir.Her ne kadar mahkemece ana taşınmaza ait yönetim planının ilgili maddeleri gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiş ise de yönetim planının davalının sürekli faydalananı olduğu katın yönetim planı haricinde tutulması mutlak butlanla batıl bir madde olup kat mülkiyeti tesis edilmiş bir ana taşınmazda hiçbir bağımsız bölümün yönetim planı harici tutulması mümkün değildir.Öte yandan yönetim planının 47. maddesi “bilindiği üzere iş merkezler, benzeri çarşılarda süpermarketler bulundukları iş merkezlerinde lokomatif görevi görmektedirler. Bu nedenle yönetim planı ve yönetmelikleri iş merkezlerindeki bütün bağımsız bölümleri kapsadığı halde yönetim kurulu kararıyla süpermarkete ayrıcalıklar tanınabilir” hükmünü içermekte olup davalı tarafça bu yönde alınmış bir kat malikleri kurulu yahut yönetim kurulu dosyaya sunulmamıştır. O halde davalının ortak gider borcundan sorumlu olduğunun kabulüyle 634 Sayılı Kanun’un 22. maddesinin birinci fıkrasına göre kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Bu hüküm de göz önünde tutularak ödemekle yükümlü olunan ortak gider alacağının tespiti ile bu miktar üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken aksi düşünce ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” https://lib.kazanci.com.tr/ E.T. 14.05.2023.
[5] AYDOS, Oğuz Sadık: Kat Malikinin Hakları ve Yükümlülükleri, Ankara 2019, sf. 15; DELİKAYA, Ömer: Kat Mülkiyeti Hukukunda Hâkimin Müdahalesi, Ankara 2022, sf. 34.
[6] EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2019, sf. 226: “Sürekli sözleşmelerde aslî edim, sözleşme sona erinceye kadar zaman içinde devamlı olarak ifa edilir.”ARAL, Fahrettin: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2003, sf. 213; YAVUZ, Cevdet / ACAR, Faruk / ÖZEN, Burak: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, İstanbul 2018, sf. 223; GÜMÜŞ, Mustafa Alper: Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2011, sf. 23.
[7] EREN, sf. 253; AYDOĞDU, Murat / KAHVECİ, Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2019, sf. 363; ARAL, sf. 213; YAVUZ / ACAR / ÖZEN, sf. 224; GÜMÜŞ, sf. 23.
[8] TÜRE, Tayfun: Alışveriş Merkezleri Kira Sözleşmelerinin Kurulması ve Uygulanacak Hükümler, Çukurova Üniversitesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2 sf. 1-20, sf. 3-4.
[9] Genel olarak bu yükümlülüğe ilişkin olarak detaylı bilgi için bknz. AYDOĞDU / KAHVECİ, sf. 465-471; ARAL, sf. 265-268; YAVUZ / ACAR / ÖZEN, sf. 261-263; GÜMÜŞ, sf. 152-157; TÜRE, sf. 7.
[10] AYDOĞDU / KAHVECİ, sf. 362; ÖZYAKIŞIR, Özkan: Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019,sf. 97; ARAL, sf. 215; YAVUZ / ACAR / ÖZEN, sf. 226; GÜMÜŞ, sf. 27.
[11] ARAL, sf. 216: Bu durumda karma sözleşmeden bahsedilir; GÜMÜŞ, sf. 26.
[12] ÖZYAKIŞIR, sf. 192; YAVUZ / ACAR / ÖZEN, sf. 227; GÜMÜŞ, sf. 27.
[13] TÜREL, Erol: Açıklamalı İçtihatlı Türk Borçlar Kanunu’na göre Kira Sözleşmeleri Cilt Ⅰ, İstanbul 2015, sf. 269-274: Yargıtay HGK 19.06.2013T., 2013/6-96E., 2013/859K. sayılı kararında ciro üzerinden pay ile kira bedelinin ödendiği sözleşmede davalının fişsiz ve faturasız satış yaparak hileli davrandığını tespit ederek sözleşmenin feshine karar vermiştir. Ayrıca fesih ile beraber tahliye kararının da verilmesi gerekliliği, sadece fesih kararı verilmesinin ihtilafı artıracağı içtihat edilmiştir.
[14] ÖZYAKIŞIR, sf. 54-55; TÜRE, sf. 4-5; YAVUZ / ACAR / ÖZEN, sf. 308; GÜMÜŞ, sf. 16-17.
[15] TÜRE, sf. 6; Yargıtay 6. HD 22.01.2007T., 2006/11947E., 2007/94K.: “…Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 22.10.2000 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan yer C… S… Ticaret Merkezi A.Ş. Merkezinde 890 m2 sözleşmeye ekli konumda gösterilen TM01 nolu işyeri olarak belirtilmiştir. Sözleşmede kira parası asgari 71.200 Dolar olup, bu bedelin üzerine çıkılması halinde cironun % 51 olarak ödeneceği kararlaştırılmış, sözleşmenin ödeme planı başlıklı maddesinde de her yıl dolar üzerinden KDV’si ile ödenmesi gereken asgari aylık kira bedeli gösterilmiştir. C… S… Ticaret Merkezi A.Ş. alışveriş merkezindeki boş işyeri, oyuncak ve çocuk mağazası olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır. Borçlar Kanunu’nun 270 ve devamı maddelerinde düzenlenen hâsılat kirasından söz edilebilmesi için hâsılat getiren bir taşınır ya da taşınmaz mal, ticari işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusunu oluşturması ve kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi gerekir. Oysa taraflar arasında düzenlenen sözleşmede boş işyerinin mağaza olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği, bir demirbaş devrinin söz konusu olmadığı işletme ruhsatıyla kiralanmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşmede kira parasının aylık cironun bir bölümü olarak ödeneceğinin kararlaştırması taraflar arasındaki kira ilişkisinin hâsılat kirası olduğunu göstermez. Sözleşmenin kira bedeli ve ödeme şekli başlıklı 5. maddesindeki bu düzenleme sadece kira parasının belirlenmesine yöneliktir. Bu halde taraflar arasındaki kira ilişkisinin temerrüt açısından Borçlar Kanunu’nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olduğunun kabulü gerekir. Buna göre, davacı kiralayanının ödenmeyen kira ve ciro farklarının tahsili için davalı kiracı hakkında yaptığı icra takibinde Borçlar Kanunu’nun 260. maddesine göre otuz gün süreli ödeme emri düzenlenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu nedenle işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir…”: www.sinerjimevzuat.com.tr E.T. 14.05.2023.
[16] Yargıtay 6. HD 10.12.2014T., 2014/8616E., 2014/13739K.: “Davacı vekili özetle; taraflar arasında 30.7.2007 ve 14.12.2007 tarihli kira sözleşmeleri yapıldığını, bu sözleşmelere göre davacı şirketin İpek Saray Alışveriş Merkezi içerisinde cafe, buz pisti Ve oyun parkından oluşan ” buzula buz pisti” isimli eğlence kompleksini işletmeye başladığını…Taraflar arasında 14.12.2007 tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, davalı kiraya verenin tahliyeye dair hukuki prosedüre aykırı olarak kiralanana el koymak suretiyle kira ilişkisini sona erdirdiğini ileri sürmüştür. Kira sözleşmesinin kira bedelinin ödenmesinde temerrüt başlıklı 4.3. maddesinde ”.. kira bedeli için belirlenen vade kesin vade olup ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Vadenin dolması ile kiracı temerrüde düşer…. Bu durum yani temerrüt hali kiralayana tek taraflı fesih hakkı verir. Fesih durumunda kiracı mecuru yedi gün içinde boşaltır, boşaltmadığı takdirde kiralayan hiçbir yargı kararına gerek kalmadan hüküm almadan boşaltmak amaçlı olarak işletmeyi devralır…” hükmü yer almaktadır. Sözleşme içeriğinden kiralananın 6098 Sayılı TBK’na tabi çatılı işyeri olduğu anlaşılmaktadır. 6098 Sayılı TBK. nun konut ve çatılı işyerleri hakkında 347 vd. maddelerinde tahliye sebepleri sınırlı olarak sayılmış, 354. maddesinde ise kira sözleşmesinin sona erdirilmesine dair hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Bu durumda sözleşmenin 4.3. maddesinin tarafları bağladığı düşünülemez.” : https://lib.kazanci.com.tr/ E.T. 14.05.2023; Yargıtay 6. HD 14.05.2015T., 2014/8247E., 2015/4939K.: “Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında akdedilen 2.1.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile alışveriş merkezinde bulunan 132 numaralı mecurun kiralandığını… Kira sözleşmesine konu kiralanan çatılı işyeri niteliğindedir…”: https://lib.kazanci.com.tr/ E.T. 14.05.2023.
[17] TÜRE, sf. 5: Doktrinde ağırlıklı görüş bu yöndedir.
[18] AYDOĞDU / KAHVECİ, sf. 561; YAVUZ / ACAR / ÖZEN, sf. 311-314.
[19] NEBATİ / EKMEKÇİ, sf. 398: “Günümüz alışveriş merkezlerinin yapılış amacı ise; mal ve hizmet almayı karşılama ile birlikte, kişilerin bir araya gelmesini, birbiriyle iletişim kurmasını ve birtakım sosyal ihtiyaçların giderilmesini sağlamaktır.”
[20] ÇAPKINOĞLU, sf. 92; DEMİRCİOĞLU, sf. 76-78.
[21] AYDOS, sf. 137: Ancak kiracılar bu giderden ödemekle yükümlü bulunduğu kira borcu ile sorumludur; DELİKAYA, sf. 100.
Yorumlar