İpotekler, tarafların anlaşmasıyla ya da kanundan dolayı doğan ve alacağa bağlı olan aynî haklardır. Kural olarak aynî hakların doğumu sözleşmeden kaynaklı olduğundan aynı kural ipotek için de geçerlidir. Kanundan doğan ipotek hakları ise özel hukukta yer alan taraf eşitliği ilkesinin istisnası olup, kanun koyucu tarafından özel olarak korunmak istenen kişiler lehine getirilen ipoteklerdir. Kanundan doğan ipotekler kural olarak tescile bağlı değil iken Türk Medenî Kanunu ve bazı özel kanunlarda ipotek hakkının doğumu tescile bağlanmış olabilmektedir.
Kanundan doğan ve doğrudan doğruya hak sağlayan ipotek haklarında, kanun hükmü hem sebep hem de tescil yerine geçmektedir. Kanundan doğmasına rağmen tescilin gerekli olduğu ipotek türlerinde ise hak sahibinin hakkını belirli bir hak düşürücü süre içinde kullanması gerekmektedir. Tescil talebinde bulunacak alacaklının sahip olduğu bu hak yenilik doğuran bir haktır. Burada doğrudan doğruya hak doğuran ipoteklerde derecenin de sıranın da kanun tarafından belirlendiği ancak tescile bağlı kanunî ipoteklerde tescil tarihinin sıranın belirlenmesinde etkili olduğu belirtilmelidir.
Kural olarak,taşınmazlarda bir aynî hakkın kazanılması için geçerli sebep ve tescil talebinde bulunulması gereklidir. Taşınmazlar bakımından aynî hak sağlayan ipotekte de durum bundan farklı değildir. Tescile bağlı kanunî ipoteklerde sebep kanundur. Hak sahibinin tescil talebinde bulunması ise kurucu bir etkiye sahip olmaktadır. Tescile bağlı kanunî ipoteğin kurulması özetle; fer’i niteliği gereği alacağın varlığı, sebep yönünden kanunda özel düzenleme, ipoteğin kazanılmasının tescil şartına bağlı olması, rehin konusunun taşınmaz olması şartlarının bulunmasına bağlıdır.
Türk Medenî Kanunu madde 892’de kanunî ipoteklerin kural olarak tescile bağlı olmadığı belirtilmiş ve devamı madde 893’de tescile bağlı olan kanunî ipoteklere yer verilmiştir. Burada yer alan ipotekler sınırlı sayıda olup, örneklendirici nitelikte değildir. Satıştan doğan alacağı için satılan üzerinde satıcının, elbirliği ortaklıkta paylaşmadan doğan alacaklar için elbirliği ortakların, alt yüklenici ve zanaatkârların Türk Medenî Kanunu madde 893’den kaynaklı tescile bağlı kanunî ipotek hakları bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu madde 613’de ise ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde alacaklı bulunan yani kendisine bakılması gereken kişinin, borçluya taşınmaz devrederek borcunu ifa ettiği durumlarda alacağı için tescile bağlı kanunî ipotek hakkı bulunmaktadır. Burada aslında satış sözleşmeleri için geçerli olan kanunî ipotek türü, kanun koyucu tarafından özellikle sayılmıştır. Yukarıda belirttiğimiz üzere kanun koyucu sadece buradaki hukuki işlemi, kanunî ipotek için satış işlemine yaklaştırmıştır. Kıyas yoluyla bir tarafa taşınmaz devri yükleyen diğer tarafa bedel ve ölünceye kadar bakma dışında farklı bir edim yükleyen sözleşmelerde kanunî ipotek oluşturulamaz.
Tescile bağlı kanunî ipoteklerin, diğer kanunî ipoteklerden farklı olarak kanunda düzenlenmesi aynî hakkın oluşması için yeterli değildir. Tescil için hak sahibinin tapuya talepte bulunması gereklidir. Ayrıca malikin bu tescile rıza göstermesi aranmamaktadır. Son olarak tescile bağlı kanunî ipotek nedeniyle alacaklıların sahip olduğu tescil haklarından önceden feragat etmeleri geçerli olmayacaktır.
Tescile bağlı kanunî ipoteklerde tescil kurucu etkiye sahiptir. Kanun alacaklı hak sahibine yenilik doğuran bir hak verir ve yasal süresi içinde bu hak kullanıldığında ipotek varlık kazanır. Yasal süresi içinde hak sahibi alacaklı bu hakkını kullanmaz ise hak ortadan kalkmış olur. Tescil talebinde bulunan alacaklının; alacağının varlığını ve kanunun belirttiği alacak kalemlerinden biri olduğunu gösteren belgelerle müracaat etmesi ve tapu memurunun bu hususları kontrol ederek tescil yapması gerekmektedir. Medenî Kanun bu belgelere ek olarak, zanaatkârlar ve yükleniciler için 895/3. maddesinde “tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş olduğu veya mahkemece karara bağlanmış olmasının” şart olduğuna da hükmetmiştir.
Tescil talebinin hukûkî niteliği üzerinde çeşitli tartışmalar vardır. Kimi yazarlar bu hakkın şahsi nitelikte olduğunu ve örneğin tescil olmadan borçlunun taşınmazını devretmesi durumunda yeni malike karşı bu hakkın ileri sürülemeyeceğini iddia etmektedirler.Kimi yazarlar ise bu hakkın aynî nitelikte olduğunu ve herkese karşı ileri sürülebileceğini ifade etmektedirler.
Kanımca kanundan doğan ipotek haklarında kanun koyucu bazı alacaklıların tescil talebinde bulunmasını özellikle aramıştır. Zaten tescil talebi aranmadığında alacaklılar kanundan dolayı doğrudan ipotek sahibidirler ve bu aynî haklarını sonraki maliklere ileri sürebilirler. Tescil talebinin arandığı durumda ise henüz bir aynî hak kurulmamıştır. Kurulmamış bir aynî hakkın ki bu hakkın nıspi bir hakka bağlı olduğu da ortadayken iyi niyetli yeni malike ileri sürülebilmesi pek mümkün olmamalıdır. Ancak Yargıtay bir kararında ipotek hakkının hak düşürücü süre içinde herkese karşı ileri sürülebileceğini belirtmiştir.
Türk Medeni Kanunu madde 894’de yenilik doğuran tescil talebinin üç ay içinde kullanılması gerektiği belirtilmiştir. Burada süre satış ve elbirliği mülkiyette taşınmazın devrinden itibaren, zanaatkâr ve yüklenicilerin alacaklarında ise işin tamamlanmasından itibaren başlamaktadır. Ayrıca zanaatkâr ve yüklenicilerin işlerine başlamadan önce de tescil talebinde bulunması mümkündür. Bu süreler hak düşürücü süre niteliğindedir.
Yorumlar